不動産小口化商品には、大きく分けて「匿名組合型」と「任意組合型」という2つの契約形態が存在します。ここでは中でも匿名組合型の不動産小口化商品について、FP監修のもとその特徴や具体的な商品事例について解説します。
不動産小口化商品の匿名組合型とは、投資家が事業者に対して金銭で出資を行い、事業者は事業で得た利益を投資家に分配する、という仕組みのもの。不動産の所有権は事業者がもち、登記も事業者が行うので投資家の匿名性が保たれます。
運営主体は事業者となるため、小口投資した投資家には運営の意思決定権はありません。
匿名組合型はあくまでも事業者が主体となって事業を行うもので、出資者が不動産を共有するわけではありません。そのため、運用期間が数か月～10年以内と短期間、かつ一口数万円程度～と少額で投資できる商品が多くなっています。
優先劣後構造とは、出資総額を「優先出資」・「劣後出資」の2つに分け、優先出資を投資家、劣後出資を事業者とするもの。万が一、運用による損失が発生した場合でも、損失額が劣後出資の割合の範囲内であれば、優先出資の投資家に損失を与えず、元本割れリスクも抑えられることになる、というメリットがあります。
つまり、投資家の利益が優先される、リスクが低い商品といえます。
不動産の所有権は事業者、投資家は利益分配を受け取る権利と出資金の返還請求を行う権利をもちます。投資家が受け取る分配金は、「雑所得」として扱われ、課税対象となります。そのため、相続税対策にはつながらない商品となっています。
匿名組合型の運用期間は数か月からと、ごく短期間で投資できる商品。そのため、スピーディーに結果を得たい方、初めて投資をするのでできるだけ気軽な商品を探している方などにおすすめだと考えられるでしょう。逆に、節税目的の方には向いていない商品です。
人口が増加している湘南というエリアに特化し、地域密着型の不動産投資会社として運営されている湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム。1棟アパートやマンションなどの投資物件にも対応しており、それぞれの予算やニーズに合わせた資産形成・資産運用や相続税対策・所得税対策などを行っています。
任意組合型の「まちシェア」および匿名組合型の「100万円で大家さん」、両方を取り扱っている湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム。利回りのみならず湘南という地におけるコミュニティ形成、ひいては社会貢献も重視しており、地域に根差し魅力的なライフスタイルの提案を行っています。
| 本社所在地 | 神奈川県藤沢市藤沢223-2 |
|---|---|
| 公式サイトURL | https://www.you-me-machidukuri.co.jp/ |
| 電話番号 | 0466-29-5544 |
ラ・アトレは創業1990年と、30年以上不動産開発や販売、分譲などの経験を積み重ねてきました。投資用商品に関しても長年培われたノウハウを有し、不動産小口化商品もリスクとリターンのバランスをしっかりと考えた仕組みを工夫しています。
ラ・アトレでは、出資金を支払うことでそれ以上の責任を負う必要なく、分配金のみを受け取れる匿名組合型を採用した不動産小口化商品「LAPREF」を提供。万が一資産価値が下落した場合、20％まで損失を同社が負担してくれる優先劣後システムも導入しているため、リスクも低いと言えます。また、運用期間が短期間という傾向もあるので、初めて投資を行う方もチャレンジしやすいでしょう。
| 本社所在地 | 東京都港区海岸1-9-18 国際浜松町ビル7F |
|---|---|
| 公式サイトURL | https://lattrait.co.jp/ |
| 電話番号 | 記載なし |
1985年（昭和61年）に創業して以来居住用マンションをはじめ、取得から賃貸、管理まで一貫した賃貸事業に従事してきたマリオン。2023年の現在に至るまで黒字経営を維持している企業なので、不動産小口化商品の事業者としても信頼して任せられるでしょう。
長年賃貸業のプロフェッショナルとして経験を積んできたマリオンが提供する「マリオンボンド」は、優先劣後方式の採用やお客様に最優先で利益を分配する姿勢、安定した利益確保の追求などにより、元本の安全性を重視しています。25万円以下の投資であれば、毎月分配金を受け取れるのも魅力です。
| 本社所在地 | 東京都新宿区富久町9-11 |
|---|---|
| 公式サイトURL | https://www.mullion.co.jp/ |
| 電話番号 | 03-3226-7841（代表） |
みんなで大家さん販売は不動産小口化商品をメインに取り扱っていることもあり、初めての方にも手が届きやすいよう「手数料無料」や「投資金額以上の責任が発生しない匿名組合型の採用」など、様々な工夫を行っています。現在（※2023年12月14日時点）まで元本割れ評価なしと、安定した経営を維持しているのも魅力です。
「みんなで大家さん」は、基本的に1口100万円から出資が可能。はじめは1～5口程度から始め、収益に応じて徐々に口数を増やしていく方も多いようです。また、分配金は2か月に1度とコンスタントに受けられるほか、運用期間は3～5年と短期のものが多いため、スピーディーに収入を得たい方におすすめと言えるでしょう。
| 本社所在地 | 東京都千代田区麹町5-3 第7秋山ビルディング5F |
|---|---|
| 公式サイトURL | https://www.minnadeooyasan.co.jp/ |
| 電話番号 | 0120-370-832 |
西田コーポレーションは主に厚木や海老名、伊勢原、相模原、秦野といったエリアを中心に物件情報を揃えているのが特徴。地域に根差した不動産会社として、収益物件についても土地勘をふまえた魅力的な商品が期待できるでしょう。また、不動産小口化商品だけでなく、不動産の売買や建築、土地活用、管理など建物に関する総合的なサービスに対応しています。
西田コーポレーションの不動産小口化商品「NISHIDAファンド」では、数百万円からの少額投資が可能。不動産投資は物件の管理まで行うイメージですが、NISHIDAファンドの場合そういった業務はすべて西田コーポレーションに任せられます。また、建物の価値が下がった際に20％まで同社が損失を負担してくれる「優先劣後システム」も導入しているため、万が一のリスクが低いのも魅力だと言えるでしょう。
| 本社所在地 | 神奈川県厚木市中町3-11-18 Flos厚木ビル1階 |
|---|---|
| 公式サイトURL | https://www.nishida-cp.co.jp/ |
| 電話番号 | 046-224-8671 |
レモンホームは昭和49年創業と、不動産を取り扱う業者として長い歴史を誇る住宅会社。ファミリー世帯にも人気が高い湘南・平塚・藤沢をメインエリアとしているのも特徴で、培われた高い専門性と土地勘を活かした物件の選定を行っています。
1口10万円からと、個人でも気軽に手が届きやすい金額で投資できるレモンホームの不動産小口化商品「七夕ファンド」。住宅会社ならではのノウハウも活かし適切な管理も行ってくれるので、オーナーとしての手間は基本的にかかりません。また、優先劣後システムを導入しており、リスク対策が手厚いのも魅力です。
| 本社所在地 | 神奈川県平塚市山下2-12-1 |
|---|---|
| 公式サイトURL | https://lemonhome.co.jp/ |
| 電話番号 | 0463-37-4555（フリーダイヤル0120-374-558） |
地方の物件を専門として、団地や集合住宅などを再生させるプロフェッショナルであるSwanstyle。元々の魅力を活かしながらも、新たな発想による斬新、かつハイセンスな物件を造り上げています。不動産小口化商品に関しても若い世代からも支持される、需要の高い建物の選定が期待できるでしょう。
Swanstyleの不動産小口化商品は地域活性化の観点から、地方の賃貸不動産に的を絞った上で出資者を募集しているのが特徴。1口10万円と手が届きやすい価格でチャレンジしやすく、匿名組合型、かつ万が一価値が下落した際に20％まで損失をSwanstyleが負担してくれる「優先劣後システム」も導入しているため、リスクが不安な方にも心強いでしょう。
| 本社所在地 | 神奈川県横浜市神奈川区台町13-17 日向ビル403 |
|---|---|
| 公式サイトURL | https://swan-style.com/ |
| 電話番号 | 045-577-0898 |
不動産小口化商品の中でも、匿名組合型は短期間、かつ少額で気軽に投資しやすいのが特徴です。なお、当サイトでは不動産小口化商品の選び方についても解説しています。ぜひ参考にしてください。
薄井 美朗 氏
■略歴：昭和44年生まれ。大学卒業後、都市銀行にて8年勤務し、小規模企業から年商1000億円規模の上場企業を担当。その後20年、TAO税理士法人にて幅広い業種を担当し、身近な相談相手として活躍中。
FPとして不動産、税金、金融、保険など、法人・資産家向けの相談業務を遂行する傍ら、 不動産に関するコンサルティングや各種記事の監修を務めています。
■保有資格：税理士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®認定者
※選定基準：国土交通省が出している「不動産特定共同事業者許可一覧」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00014.html）の中で、第一号事業または第二号事業をもっていて、一都三県の物件を扱う業者のうち、任意組合型の不動産小口化商品を扱う会社の中から、下記の理由で選定。
・湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム...安定性の高い住居系の物件を扱う中で、100万円からの少額投資に対応、かつ運用実績(分配率)を明記していてその最低利率が最も高い(実績:3.25%~4.29%)
・青山財産ネットワーク...唯一都心3区(千代田区・港区・中央区)すべての物件を扱う
・東急リバブル...グループを含む2023年度賃貸管理戸数が最も多い。
※1参照元:湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム公式HP（https://www.you-me-machidukuri.co.jp/machishare/）
※2参照元:全国賃貸住宅新聞（https://www.zenchin.com/news/2023150.php）
