不動産小口化商品には、大きく分けて「匿名組合型」と「任意組合型」という2つの契約形態が存在します。ここでは中で任意組合型の商品について、FP監修のもとその特徴や具体的な商品事例について解説します。
不動産小口化商品の任意組合型は、基本的に「複数の出資者が共同で不動産事業を行う」形式であるのが特徴。金銭出資以外にも現物出資や労務出資が可能で、事業収益は出資した投資家に還元されます。実際に不動産の共同所有者になれるため、節税効果も高いのが特徴です。
また、任意組合型の場合は運用期間が長い傾向があることから、匿名組合型の商品より一口あたりの投資金額が高め(100万円~)に設定されているケースも。その分大きいリターンも期待でき、中長期的に安定した収益を得やすいと言えるでしょう。
任意組合型の場合、法律上は実物の不動産を保有(共有)するのと同等の取り扱いとなります。相続税も実物不動産と同じく相続税評価額で計算されるので、相続税評価額を低く抑えることが可能です。
また、贈与税に関しても同様に「路線価」や「固定資産税評価額」に基づいて評価されますから、優れた節税効果が期待できるでしょう。
匿名組合型は短期間を前提とした商品がメインとなるのに対し、任意組合型は10年以上の運用期間を目安とした商品が多く見られます。運用期間終了後は出資金の還元のみならず売却益も受け取れるので、中長期的に安定した収益を得た上で、大きなバックを得られる可能性もあるでしょう。
任意組合型の不動産小口化商品に「現物出資」を行った場合、対象不動産の共有持分を投資家が持つことになるので、保有者として不動産登記されます。
また、登記上は組合財産となるため、万が一事業者が倒産した場合にも財産は保全されると考えて良いでしょう。登記には費用がかかりますが、不動産保有者として登記される安心感があるでしょう。
任意組合型の不動産小口化商品は、1口あたりの金額は高めの傾向があるものの、長期的に安定した収益が期待できるのが特徴。そのため「自己資金に余裕がある方」や「相続・節税対策として不動産小口化商品を検討している方」に向いていると考えられます。
資産運用しながらいざというときの相続対策にもなる任意組合型の不動産小口化商品。このサイトでは、任意組合型の不動産小口化商品を扱う会社を特徴別に厳選して紹介しています。
不動産小口化商品への投資を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
湘南ユーミーまちづくりコンソーシアムは湘南というエリアに特化し、地域密着型の不動産投資会社として運営されているのが特徴。1棟アパートやマンションなどの投資物件にも対応しており、それぞれの予算やニーズに合わせた資産形成・資産運用や相続税対策・所得税対策などを行っています。
任意組合型の「まちシェア」は、ユーミーらいふグループが企画から建設、リノベーションまで行ったコンセプト賃貸住宅が対象。利回りのみならず湘南という地におけるコミュニティ形成、ひいては社会貢献も重視しており、地域に根差し魅力的なライフスタイルの提案を行っています。
本社所在地 | 神奈川県藤沢市藤沢223-2 |
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公式サイトURL | https://www.you-me-machidukuri.co.jp/ |
電話番号 | 0466-29-5544 |
45年(※2023年12月調査時点)の歴史の中で、不動産商品を数多く創出。常にお客様一人ひとりにとって心地よい価値を創造すべく、「Next GOOD」をコンセプトに柔軟、かつ斬新な商品を追求しています。
また、独自のネットワークも活用しながら、金融機関や弁護士、税理士、会計士、パートナー企業などと連携しつつお客様にとってベストなサービスを目指しているのも特徴です。
コスモスイニシアが提供する不動産小口化商品「セレサージュ」は、本来ならば数十億単位にのぼる都心の優良物件に、500~1,000万円単位で投資可能。都心は人口減少のペースが比較的緩やかなことから、建物の資産価値を維持しやすいとも言われています。
不動産の取得から賃貸経営、建物管理までコスモスイニシアが一貫して対応してくれるので、副業や財産活用として気軽に始めやすいのもメリットです。
本社所在地 | 東京都港区芝5-34-6 新田町ビル(受付7F) |
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公式サイトURL | https://www.cigr.co.jp/ |
電話番号 | 0120-418341(お客さま相談窓口「コスモスホットライン」) |
コンサルタントのみならず公認会計士や税理士、司法書士、社会保険労務士、一級建築士、不動産鑑定士など国家資格を有する専門家が在籍。
それぞれの知識やノウハウを活かし、共同でコンサルティングを行っています。独自の「ART(アート)システム」により、適切かつスムーズな課題解決を工夫しているのも魅力です。
青山財産ネットワークスの不動産小口化商品「ADVANTAGE CLUB」は、都内中心部の資産価値が高い不動産に目を付け、それを共同購入することで賃貸利益を受け取れるというシステム。
1口1,000万円と個人の方でも無理なく投資が可能で、対象物件は千代田区、中央区、港区を中心にプロの目で厳選しているため、安定した収益が期待できます。
本社所在地 | 東京都港区赤坂8-4-14 青山タワープレイス3F |
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公式サイトURL | https://www.azn.co.jp/ |
電話番号 | 0120-022-313 |
2023年12月現在20期(20年間)連続で黒字を継続。リーマンショックや東日本大震災、欧米の利上げによる急速なインフレ、新型コロナウイルス感染拡大など様々な危機に瀕した中でも、独自の商品やサービスを数多く生み出すことで他社との差別化を図っています。
外部の専門家との連携にも積極的で、グループ内に会計士や税理士など多くの専門家が在籍しているのもポイントです。
三田証券が手がける不動産小口化商品は、本来ならば数億~数十億は下らない東京23区内の好立地・築浅の一棟レジデンスに対し、500万円から投資が可能。また、5~10年程度と比較的長期間の運用が前提となっていますから、長く投資益を得たい方にもメリットが大きいと言えるでしょう。
本社所在地 | 東京都中央区日本橋兜町3-11 |
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公式サイトURL | https://mitasec.com/hutokuhou/ |
電話番号 | 03-3666-0011 |
オフィスといえば一般的に借りるものですが、ボルテックスが手がける区分所有オフィスを利用すれば自社オフィスを必要な分だけ購入することも可能です。また、相続や事業承継への活用も見込まれるシステムなので、それに関しても高い専門性を活かしたアドバイスが期待できるでしょう。
投資の対象としては、主に都内の物件の中でも一棟ビルをフロアごと・部屋ごとに分譲してリスクを抑えた「区分所有オフィス」であるのが特徴。オフィス物件ならではの収益性や安定性はそのままに、小口化することでより手が届きやすいものになっています。500万円から保有可能で、個人でも貯蓄を利用して無理なく投資をすることが可能です。
本社所在地 | 東京都千代田区富士見2-10-2 飯田橋グラン・ブルーム22F |
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公式サイトURL | https://www.vortex-net.com/ |
電話番号 | 03-6893-555 |
明豊エンタープライズが手がける「MIJAS(ミハス)」シリーズは、こだわりのデザインにアイアン調の照明、スペインスタイルのカラフルな床など、コンセプトに沿った緻密なブランディングにより平均稼働率97.6%(※2017年11月時点の情報)を実現しています。
東京23区内でもひときわターミナル駅へのアクセスが良好で、豊かな自然も両立している城南4区および6区を中心として事業を行っているのも魅力です。
明豊エンタープライズが提供する不動産小口化商品「M-Lots」は、1口100万円、5口以上から投資が可能。任意組合型を採用しているため、個人の貯蓄の範囲内でも手が届きやすい金額で不動産の共同オーナーになれます。
対象となるのは、主に明豊エンタープライズが手がける「MIJAS(ミハス)」シリーズ。これはスペイン・アンダルシア地方の街ミハスをイメージしたプレミアムアパートで、洗練された白基調の外観が特徴です。
本社所在地 | 東京都目黒区目黒2-10-11 目黒山手プレイス4F |
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公式サイトURL | https://meiho-est.com/ |
電話番号 | 03-5434-7650 |
ムゲンエステートは子会社に年間500件以上(※2023年12月調査時点)のリフォーム・リノベーションを企画から設計、施工、運営、管理まで担当するフジホームを有するのが特徴。中古不動産のプロフェッショナル集団としての総合力を活かし、購入後も高品質の維持を追求しています。
中古不動産の投資に関しては信頼度の高い、頼もしい企業だと言えるでしょう。
ムゲンエステートが提供する「ブドーさんの不動産小口投資」は、中古不動産を中心に物件を選定しているのが特徴で、築浅物件に対して価値の変動が緩やかなため、利回りが高くなる傾向があるのがメリットです。
また、最低1口100万円からと、個人でも無理なく投資が可能。専門性の高い人材が中長期投資に適した物件を厳選していることから、安定した収益が期待できます。
本社所在地 | 東京都千代田区大手町1-9-7大手町フィナンシャルシティ サウスタワー16F |
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公式サイトURL | https://www.mugen-estate.co.jp/ |
電話番号 | 03-6665-0581(代表) |
もし「自分の持分を売却したい」となった場合でも、譲渡先に心当たりがなければ新たな組合員を斡旋するなど、一貫したサポートを提供。不動産投資について分かりやすく解説する専用のガイドブックも無料で配布していますから、事前に知識を身に着けたい方はぜひご覧ください。
新日本建物の「Joint Owners」では、それを1口100万円から投資可能な小口化商品へと分割。資産性の高い物件の収益を、低リスクで得られるシステムを作り上げています。
不動産小口化商品の中でも任意組合型の契約形態を採用しているため、建物は共同所有となり、家賃収入も全戸分を共有持分で分割できるのも特徴です。
本社所在地 | 東京都新宿区新宿4-3-17 FORECAST 新宿 SOUTH 4F |
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公式サイトURL | https://www.kksnt.co.jp/ |
電話番号 | 03-5962-0775(代表) |
投資用商業ビルに関しても自社での開発から管理、売却まで請け負っているシティホームズ。「THE CITY SHARE」に関してもすべて同社に任せられるので、初めて投資を行う方も手間なく分配金のみを受け取ることができます。
また、相続が発生した際にも、スムーズな流れで手続きを完了することが可能です。
シティホームズの「THE CITY SHARE」は、収益商業ビルをメインとして小口化されているのが特徴。駅に近く、多くの人々が訪れる好立地物件に効率よく投資できます。
また、任意組合契約となるので、共同出資の形で運用を行うことが可能です。1口500万円からと個人でもチャレンジしやすく、自社開発の物件を利用することで高利回りを工夫しているのもポイントだと言えるでしょう。
本社所在地 | 東京都港区麻布十番1-2-3 プラスアストル4・5・6F |
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公式サイトURL | https://city-homes.jp/ |
電話番号 | 03-6435-5833 |
ミサワホーム不動産は金融機関や弁護士、税理士、会計士、司法書士、土地家屋調査士といった様々な専門家とのネットワークを有し、顧客それぞれの各課題に対応。大手住宅メーカーであるミサワグループに属し、総合不動産企業としてたしかな知識とノウハウを確立しているのも強みです。
ミサワホーム不動産は、これまで北海道から九州まで全国的に賃貸管理を行ってきた経験もふまえ、専門家として物件を厳選。"入居者目線で住みたい家"が揃っているので、収益不動産としても信頼できるでしょう。任意組合型を採用しているため、より長期的に大きなリターンを期待することも可能です。
本社所在地 | 東京都新宿区西新宿1-22-22 新宿サンエービル15F |
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公式サイトURL | https://realestate.misawa.co.jp/ |
電話番号 | 03-3345-7990 |
アミコムは投資用不動産の売買や不動産コンサルティング、賃貸管理などを長年手がけてきたこともあり、物件の管理についても豊富な知識とノウハウを有しています。物件運営はサブリースシステム導入で約40年(※2023年12月調査時点)の歴史を誇る「アミックスグループ」が担当しており、入居者募集から日常の管理、トラブル対応まで一貫したサポートを行ってもらえるので、手間なく運用を行うことが可能です。
アミコムの提供する「あみシェア」は、1口100万円からと少額投資が可能なので、貯蓄の範囲で無理なく運用したい方にとってもチャレンジしやすいのが特徴。5年~15年程度と中長期で運用できます。
また、専属の担当者が物件選びからしっかりサポートしてくれるほか、24時間の管理体制で物件に関してもきめ細やかなフォローを行ってもらえるのも魅力です。
本社所在地 | 東京都中央区八重洲1-3-7 八重洲ファーストフィナンシャルビル13F |
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公式サイトURL | https://www.amicom.jp/ |
電話番号 | 03-6895-7270 |
シマダアセットパートナーズは2007年、シマダハウス株式会社から不動産開発・分譲部門を独立させる目的で立ち上げられました。その高い専門性に基づく魅力的な物件やきめ細やかなサポートは、不動産小口化商品に関しても大いに活かされています。
常に消費者(入居者)たちの"声"を聴いた上で、ニーズを追求した物件を造り上げているのも魅力です。
シマダアセットパートナーズが提供する不動産小口化商品「ジャストフィット」は、任意組合型を採用することで、共同出資による不動産の所有が可能。シマダグループで運営されるレジデンスやホテル、介護施設、商業施設なども対象なので、安定した収益が期待できるでしょう。
本社所在地 | 東京都渋谷区代々木3-22-7 新宿文化クイントビル14F |
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公式サイトURL | https://shimada-sap.co.jp/ |
電話番号 | 03-6275-1177 |
トランクルーム運営をメイン事業として、土地権利整備(底地)事業やオフィス事業、アセット事業といった4つの事業を展開するエリアリンク。基本的には土地や建物を効率的に利用し、安定した収益を得るストックビジネスの経験が豊富なため、不動産小口化商品についてもそのノウハウを活かした堅実な運用が期待できるでしょう。
ストレージ事業を展開するエリアリンクですが、同社自らが"不動産特定共同事業者"となり運営するトランクルームを対象とした不動産小口化商品が「ハローAct」。1口1,000万円からの少額投資で、通常の不動産投資と同じく不動産所得として配当を得ることが可能です。
本社所在地 | 東京都千代田区外神田4-14-1秋葉原UDXビル北ウィング20F |
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公式サイトURL | https://www.arealink.co.jp/ |
電話番号 | 03-3526-8556 |
1972年に創業した東急リバブルは、近年の新型コロナウイルス感染拡大の中でも安定した業績を維持。将来的にも長く心強い存在となってくれる企業であることが窺えます。
専門のファイナンシャルプランナーも在籍しており、不動産投資に伴う相続対策や事業承継対策、不動産活用に関しても細やかなアドバイスが受けられる会社です。
東急リバブルが手がける不動産小口化商品「レガシア」は、複数の投資家でひとつの不動産に共同出資を行い、財産として共有する任意組合型を採用。複数の専門部署で情報収集、および取引を行っており、都内を中心に厳選した収益不動産を揃えています。
本社所在地 | 東京都渋谷区道玄坂1-9-5 |
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公式サイトURL | https://www.livable.co.jp/ |
電話番号 | 0120-952-323 |
不動産小口化商品の中でも、任意組合型は中~長期にわたり安定した投資が可能で、現物の不動産と同様に相続対策に活用できるのが特徴。このサイトでは、特徴別におすすめの匿名組合型の不動産小口化商品を紹介しているので、ぜひ参考にしてください。
薄井 美朗 氏
■略歴:昭和44年生まれ。大学卒業後、都市銀行にて8年勤務し、小規模企業から年商1000億円規模の上場企業を担当。その後20年、TAO税理士法人にて幅広い業種を担当し、身近な相談相手として活躍中。
FPとして不動産、税金、金融、保険など、法人・資産家向けの相談業務を遂行する傍ら、 不動産に関するコンサルティングや各種記事の監修を務めています。
■保有資格:税理士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®認定者
※選定基準:国土交通省が出している「不動産特定共同事業者許可一覧」(https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00014.html)の中で、第一号事業または第二号事業をもっていて、一都三県の物件を扱う業者のうち、任意組合型の不動産小口化商品を扱う会社の中から、下記の理由で選定。
・湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム...安定性の高い住居系の物件を扱う中で、100万円からの少額投資に対応、かつ運用実績(分配率)を明記していてその最低利率が最も高い(実績:3.25%~4.29%)
・青山財産ネットワーク...唯一都心3区(千代田区・港区・中央区)すべての物件を扱う
・東急リバブル...グループを含む2023年度賃貸管理戸数が最も多い。
※1参照元:湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム公式HP(https://www.you-me-machidukuri.co.jp/machishare/)
※2参照元:全国賃貸住宅新聞(https://www.zenchin.com/news/2023150.php)