不動産小口化商品には下記のような3つの種類があります。
減価償却は税務面に大きくかかわってくるものですので、ぜひこのページをチェックして参考にして下さい。
通常、金額の大きな設備や不動産などを購入した場合、一括で経費として損金計上することはできません。これは「収益」に係る「費用」は同じ期間に発生すべきという会計上の原則に基づくためであり、長期に亘って使用するような資産の場合には使用期間・耐用年数に応じて繰り延べて費用計上することになります。この「資産を長期に亘って繰り延べて費用計上する」という考え方・処理がいわゆる「減価償却」です。損金計上できるが現金を支出しないという特徴がありますので、ぜひ押さえておきましょう。
減価償却は「使用期間に応じて繰り延べて費用計上をする」という考え方の処理であり、時間の経過とともに価値が減少するような資産が対象になります。たとえば不動産の建物や機械・設備・高額な備品などがこれに該当します。税務上で耐用年数が決められていますので、定められた限度額までを経費として計上することが可能です。
減価償却ができないとされるものは「時間とともに価値が減少しないもの」です。たとえば不動産の土地や建設・製作中の建物などがこれに該当します。建設・製作中の建物は一般的に「建設仮勘定」として資産計上され、使用を開始するタイミングから減価償却をスタートする形で処理されます。
匿名組合型は匿名組合の事業者に対して投資家が出資を行うスタイルのものであり、その事業者が不動産の保有・運営を行うことで収益を得て、分配することで投資家に利益還元を行います。不動産の所有権は事業者が持ちますので、投資家としては減価償却費を計上することができません。税務上、この分配金は「雑所得」として扱われます。1口の金額が数万円～10万円程度と比較的少額なため、不動産小口化商品が初めての方でも取り組みやすくなっています。
任意組合型は投資家と事業者の間で任意組合契約を締結し、共同で事業に取り組む形となります。出資には「現物出資」と「金銭出資」の2通りがあり、現物出資の場合には投資家が不動産所有者となることから事業者の倒産リスクをケアすることができますが、登記費用がかかるというデメリットがあります。金銭出資の場合においても所有者になることはできますが、事業者が倒産した場合には出資金が回収できないというリスクがあります。いずれにしても所有権を持つ場合、減価償却費を計上することができます。
賃貸型は不動産の持ち分を投資家がそれぞれ所有する形となり、不動産の管理事業者と賃貸借契約を結びます。事業者から入金される賃貸収入や売却益を受け取ることで利益を上げることができ、不動産所得として取り扱われます。長期運用を行う形が基本となるスタイルの不動産小口化商品であり、投資家が所有権を持つことから減価償却費を計上することが可能です。
税金は儲かったら儲かっただけ支払わなければいけないものですが、税制を知っておくことでいわゆる「節税」も可能です。投資を行うにあたってはどういった税制が適用されるのかを知っておく事で、より利益を手元に残すことができるようになるでしょう。
※選定基準：国土交通省が出している「不動産特定共同事業者許可一覧」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00014.html）の中で、第一号事業または第二号事業をもっていて、一都三県の物件を扱う業者のうち、任意組合型の不動産小口化商品を扱う会社の中から、下記の理由で選定。
・湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム...安定性の高い住居系の物件を扱う中で、100万円からの少額投資に対応、かつ運用実績(分配率)を明記していてその最低利率が最も高い(実績:3.25%~4.29%)
・青山財産ネットワーク...唯一都心3区(千代田区・港区・中央区)すべての物件を扱う
・東急リバブル...グループを含む2023年度賃貸管理戸数が最も多い。
※1参照元:湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム公式HP（https://www.you-me-machidukuri.co.jp/machishare/）
※2参照元:全国賃貸住宅新聞（https://www.zenchin.com/news/2023150.php）
