少額から不動産に投資できるとして注目されている不動産小口化商品。ここでは、FP監修のもと、不動産小口化商品のメリット・デメリットについて、詳しく解説していきます。
不動産小口化商品とは、特定の不動産を一口数万円から100万円程度に分割して販売し、賃貸収入等の利益を出資金に応じて分配する仕組みの商品のことです。国交省大臣あるいは都道府県都知事の許可を得た事業者のみが扱うことができる、不動産特定共同事業法という法律に基づいたものです。
例えば、好立地にある10億円のマンションを、1棟自分で取得しようとすると、資金調達がネックとなることも…。しかし、不動産小口化商品は、そのような物件を小口化することで、少額から投資することが可能となります。
マンションやアパートを一棟購入したり、マンションの一室を購入したりする一般的な不動産投資は「実物不動産投資」と呼ばれます。これは、物件の維持管理方法や売却タイミングまで個人の裁量で決められる反面、多額の資金が求められるほか、物件の維持管理や入居者の募集なども対応しなければならない、売却したくてもすぐに売却できるわけではない、といったデメリットもあります。
また、実物不動産は分割しにくく、遺産分割の際に各相続人へ分割しにくいというデメリットもあります。
対して不動産小口化商品の場合は、少額から投資が可能で1口ごとに分割できるので、低リスクで挑戦しやすく、遺産分割にも対応しやすい側面があります。
REIT（不動産投資信託）とは、不動産投資法人が投資家から集めた資金で不動産を複数購入し、その利益を出資者に分配するというもの。実物不動産投資とは違い、証券取引所を通して投資信託の証券を売買する形になるので、流動性が高く、自分のタイミングで売買することができます。その反面、金利上昇などによる賃料下落に伴う分配金の変動や証券価格の下落、上場廃止や不動産投資法人の倒産による価格の下落や取引停止などのリスクがあるのも事実です。
一方で、不動産小口化商品の場合は基本的に特定不動産への投資という形となります。REITのように投資資金が複数の不動産に均されることはなく、投資先不動産の運用成績がそのまま分配金や売却益に直結します。不動産運用のプロが選んだ物件の中から安定した収益が見込めるものを自身で選択することができるのです。
10万円～100万円前後から投資できる商品が多いため、個人の貯蓄の範囲内で挑戦しやすいのが特徴。実物不動産投資は最低でも数千万円の資金が必要になるのが一般的ですが、不動産小口化商品ならローンを組む必要もないため、審査や返済などを気にせずチャレンジすることができます。
契約内容を問わず、管理や運用を仲介となる事業者に任せられるのもメリット。個人で物件を所有すると、管理会社に委託するとしてもオーナー主体となって動かなければならない部分も出てきますが、不動産小口化商品であれば入居者の募集から売却に至るまで、すべて任せられるので手間がかかりません。
安定した利益を追求するなら、やはり物件選びが大切。しかし、投資のプロでなければ的確な目利きは難しいものです。 不動産小口化商品では、不動産のプロが高い収益性を見込んだ物件や将来的に価値が上がり売却益が生まれそうな物件を選定しています。初めて不動産投資を行う人にとってもはじめやすいでしょう。
不動産小口化商品は大きく「任意組合」と「匿名組合型」に分類されます。このうち、任意組合型の場合は実物不動産と同じく投資家に不動産所有権があることから、相続時の土地評価額及び建物評価額が抑えられ、その分相続税も引き下がることとなります。（相続税評価額の圧縮効果）
また、不動産小口化商品では小口化されたものを購入するため、遺産を分割しやすく、相続時にトラブルになりにくいメリットもあります。
1口あたり少額の投資が可能な不動産小口化商品は、仮に同じ資金を使うにしても複数の物件が対象となるため「実物不動産投資よりリスクを分散しやすい」のもメリット。資金の半分を別の金融商品に使うといった選択もできますから、より効率のよい投資を検討したい方にもおすすめです。
不動産小口化商品は一口の金額が低いため、リスクが低く安定した収入を得やすいのがメリット。しかし、一方で「実物不動産投資に比べるとリターンは少ない」ことは押さえておかなければなりません。また、管理・運営をすべて事業者に任せるため、そのコストもふまえ利回りが低めに設定される傾向もあります。
証券商品等に比べると、不動産小口化商品は事業者に物件の選定から管理、運用まで依存するため、もし倒産した場合その影響を受けることは免れないと言われています。元々不動産特定共同事業法によって厳しい基準が設けられているのでリスクは低いとも考えられますが、事業者選びは慎重に行いましょう。
不動産小口化商品は一口あたりの金額が低い上、物件を担保にするのは不可能な仕組みとなっているため、投資にあたって融資は受けられません。ゆえにレバレッジ効果（融資を受けることで、自己資金以上の物件を購入する）は期待できないと考えて良いでしょう。
不動産小口化商品は実物不動産投資に比べると自己資金を用いて気軽に挑戦可能で、相続対策にも有効なのがメリットです。このサイトでは、資産運用しながら相続対策にもなるおすすめの不動産小口化商品を厳選して紹介しています。ぜひ、投資商品選びの参考にしてください。
薄井 美朗 氏
■略歴：昭和44年生まれ。大学卒業後、都市銀行にて8年勤務し、小規模企業から年商1000億円規模の上場企業を担当。その後20年、TAO税理士法人にて幅広い業種を担当し、身近な相談相手として活躍中。
FPとして不動産、税金、金融、保険など、法人・資産家向けの相談業務を遂行する傍ら、 不動産に関するコンサルティングや各種記事の監修を務めています。
■保有資格：税理士、1級ファイナンシャル・プランニング技能士、CFP®認定者
※選定基準：国土交通省が出している「不動産特定共同事業者許可一覧」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_tk5_000001_00014.html）の中で、第一号事業または第二号事業をもっていて、一都三県の物件を扱う業者のうち、任意組合型の不動産小口化商品を扱う会社の中から、下記の理由で選定。
・湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム...安定性の高い住居系の物件を扱う中で、100万円からの少額投資に対応、かつ運用実績(分配率)を明記していてその最低利率が最も高い(実績:3.25%~4.29%)
・青山財産ネットワーク...唯一都心3区(千代田区・港区・中央区)すべての物件を扱う
・東急リバブル...グループを含む2023年度賃貸管理戸数が最も多い。
※1参照元:湘南ユーミーまちづくりコンソーシアム公式HP（https://www.you-me-machidukuri.co.jp/machishare/）
※2参照元:全国賃貸住宅新聞（https://www.zenchin.com/news/2023150.php）
